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Durante las últimas semanas el Gobierno de España ha aprobado unos amplios paquetes de medidas en el ámbito económico y social para hacer frente a la evolución de los acontecimientos y a la rápida evolución de los contagios por el COVID-19.

El último, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 1 de abril de 2020, a través del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, aprueba una serie de medidas dirigidas a mitigar el impacto del coronavirus en el mercado del alquiler.

El Real Decreto distingue entre dos supuestos, según se trate de contratos de alquiler estipulados con “pequeños” o “grandes” propietarios.

Moratoria de alquiler para inquilinos de pequeños propietarios

Respecto del primer supuesto, entendiendo por pequeño propietario aquel que tiene menos de 10 viviendas en propiedad, el inquilino podrá solicitar un APLAZAMIENTO TEMPORAL en el pago de la renta, al cual el propietario tendrá que dar respuesta en el plazo de 7 días laborables.

En caso de que el propietario NO acepte ningún acuerdo sobre el aplazamiento, el inquilino podrá acceder a los llamados “microcréditos”, financiación que cuenta con el aval del Estado y que tendrá un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro años, SIN GASTOS NI INTERESES a cargo del inquilino que lo solicita. El importe de la financiación podrá alcanzar un máximo de SEIS MENSUALIDADES de la renta.

En caso de que, una vez terminado el estado de alarma, el inquilino siga encontrándose en situación de “vulnerabilidad económica” y no pueda hacer frente a la devolución de la financiación solicitada, este podrá acudir a las Ayudas directas concedidas por el Estado en el ámbito del llamado “Programa de Ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”.

Moratoria de alquiler para inquilinos de grandes propietarios

En cuanto a los contratos de alquiler estipulados con los llamados “grandes propietarios”, es decir, las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros), o que posean una superficie construida de más de 1.500 m2, las empresas, o entidades públicas de vivienda, ¿Qué posibilidades se atribuyen el inquilino?

Al igual que el anterior, se prevé la posibilidad de solicitar al propietario un APLAZAMIENTO TEMPORAL en el pago de la renta. Pero aquí la diferencia es sustancial, puesto que el propietario NO PODRÁ NEGARSE; en el plazo de 7 días laborables tendrá que comunicar su decisión, eligiendo entre una de las siguientes alternativas:

1. REDUCIR EN UN 50% LA RENTA durante el tiempo de duración del estado de alarma (hasta un máximo de 4 meses)
2. CONCEDER UNA MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA, la cual tendrá efectos automáticos para todo el periodo de tiempo que dure el estado de alarma (hasta un máximo de 4 meses). En estos casos, una vez termine el estado de alarma el inquilino tendrá que devolver las cantidades aplazadas al propietario, SIN INTERESES, en el plazo máximo de tres años (y en todo caso, siempre durante el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento).

¿Qué inquilinos pueden acogerse a estas medidas?

Las medidas se dirigen a aquellos inquilinos que lo soliciten en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto y que se encuentren en situación de VULNERABILIDAD ECONÓMICA, entendiéndose como tal aquellos que cumplan los siguientes requisitos:

1. Que el inquilino esté obligado a pagar la renta de alquiler pese a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada o motivo de cuidados, en caso de ser empresario o profesional, u otras circunstancias que supongan una pérdida sustancial de los ingresos de su unidad familiar, no alcanzado ellos, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria: tres veces el IPREM MENSUAL (que es de 537,84 euros). Es decir, el conjunto de ingresos no tiene que superar los 1.613,52 euros. Este límite se incrementa en 0,1 el IPPREM por cada hijo a cargo y por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar, en 0,15 por cada hijo a cargo en caso de unidad familiar monoparental. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad > al 33%, situación de dependencia o enfermedad permanente el límite será de cuatro veces el IPREM (es decir, 2.151,36 euros). Si la persona obligada a pagar la renta sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado de discapacidad igual o > al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial igual o > al 65%, el límite será de cinco veces el IPREM, así, 2.689,20 euros].
2.  Que el conjunto de la renta de alquiler, más gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, contribuciones a la comunidad de propietarios), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad familiar.

¿Qué se entiende por unidad familiar? La compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, así como los hijos que residan en la vivienda.

¿Cómo acreditar el cumplimiento de dichas condiciones?

El inquilino tendrá que aportar al propietario:

• Certificado que acredite la situación legal desempleo (en el que figure la prestación percibida).
• En el caso de trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la AEAT que acredite el cese de actividad.
•  Acreditación del nº de personas que residen en la vivienda: libro de familia, certificado de empadronamiento en la vivienda, certificados discapacidad, en su caso.
• Declaración del deudor de cumplir con todos los requisitos indicados. .

En caso de que el inquilino no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos, podría sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas, dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

El Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, va más allá, estableciendo la posibilidad de prórroga de los contratos de alquiler en fase de finalización por duración legal, y más en concreto prevé que desde la entrada en vigor del decreto, y hasta dos meses después de que haya finalizado el estado de alarma, los inquilinos podrán solicitar una prórroga de su contrato de alquiler por un periodo máximo de seis meses, durante los que seguirán aplicándose los términos y condiciones del anterior contrato (salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes). Sin embargo, la prórroga deberá ser aceptada por el arrendador.

Finalmente, el decreto llega a contemplar la suspensión de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional durante seis meses. El inquilino, al igual que el anterior, deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

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